La valeur vénale s’apprécie au jour du fait générateur, et à cette date seulement
C’est sans doute le rappel le plus marquant de la période. Par un arrêt du 19 juin 2024 (Cass. com., n° 22-24.169), la Cour de cassation a cassé une décision qui admettait de corriger la valeur de biens immobiliers à partir d’une vente postérieure au fait générateur de l’impôt.
Le cas est instructif, car il inverse les rôles habituels : ce sont ici les héritiers qui, après avoir déposé leur déclaration de succession, demandaient une révision à la baisse en s’appuyant sur une cession intervenue moins de six mois après le décès. La cour d’appel les avait suivis ; la Cour de cassation censure. Le principe joue donc dans les deux sens, au bénéfice comme au détriment du contribuable.
Le fondement est ancien : conformément à l’article 761 du Code général des impôts, un bien transmis à titre gratuit s’estime d’après sa valeur vénale au jour de la transmission. La règle vaut identiquement pour l’IFI, l’article 973 du CGI renvoyant aux règles applicables en matière de droits de mutation par décès, la date de référence étant alors le 1er janvier de l’année d’imposition. Une transaction intervenue quelques mois plus tard, même à un prix jugé « objectif », ne peut servir à reconstituer rétroactivement cette valeur.
La portée pratique est directe : l’évaluation doit se fonder sur des éléments de comparaison antérieurs au fait générateur, exigence que la Cour applique strictement (Cass. com., 19 juin 1990, n° 89-14192 ; 6 mai 2003, n° 00-10804). Un rapport d’expertise daté et rattaché à la bonne référence temporelle constitue, à cet égard, une pièce déterminante en cas de contrôle.
La charge de la preuve, et ce qu’elle implique concrètement
Lorsque le fisc entend substituer sa propre valeur à la valeur déclarée, sur le fondement de l’article L. 17 du Livre des procédures fiscales, il ne peut se contenter d’affirmer une sous-évaluation : il lui appartient d’établir le bien-fondé de son évaluation par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires, et de motiver sa proposition de rectification de manière à permettre au contribuable de discuter utilement ces termes.
Deux décisions éclairent cette exigence. Par un arrêt du 27 juin 2018 (Cass. com., n° 16-20.468), la Cour a jugé suffisamment motivée une proposition de rectification qui mentionnait, pour chaque terme de comparaison, la date de cession, le notaire instrumentaire, les références d’enregistrement de l’acte, la commune, l’adresse, les références cadastrales, le prix stipulé, la surface habitable, la valeur au mètre carré et un descriptif sommaire du bien cédé. Cette énumération constitue, en pratique, une véritable grille de contrôle : à l’inverse, une proposition qui reste en deçà de ce standard prête le flanc à la critique. Par un arrêt du 24 juin 2020 (Cass. com., n° 18-10.477), la Cour a par ailleurs rappelé qu’un terme de comparaison unique ne suffit pas à fonder une réévaluation.
Une précision s’impose toutefois, car la symétrie n’est pas parfaite : si l’administration supporte la preuve de l’insuffisance lorsqu’elle rectifie, c’est au contribuable qu’il revient de démontrer l’erreur lorsqu’il demande lui-même la révision d’une valeur qu’il a portée dans sa déclaration (Cass. com., 12 février 2002, n° 99-10647). Dans les deux hypothèses, la qualité du dossier d’évaluation fait la différence.
Les décotes restent admises, mais doivent être justifiées
L’évaluation d’un bien ne se réduit pas à un prix au mètre carré. La jurisprudence admet de longue date l’application de décotes venant minorer la valeur vénale, à condition qu’elles reposent sur des éléments objectifs et documentés :
● décote pour indivision, la valeur d’une quote-part indivise pouvant être inférieure à la fraction correspondante de la pleine propriété ;
● décote pour occupation, un bien loué se négociant moins cher qu’un bien libre ;
● décote pour bien atypique, contraintes juridiques ou travaux, selon les particularités du bien.
Aucune de ces décotes n’est acquise par principe. La Cour de cassation a ainsi ramené de 20 % à 5 % la décote d’indivision appliquée par un contribuable détenant un bien avec sa mère, l’indivision ne présentant en l’espèce aucune difficulté réelle de gestion ou de cession (Cass. com., 30 septembre 2020, n° 18-15.748). Le taux se démontre : il ne se présume pas.
La Haute juridiction a par ailleurs confirmé que ces décotes peuvent, dans certains cas, se cumuler (Cass. com., 16 février 2016, n° 14-23.301), le cumul s’appliquant de manière multiplicative et non additive : deux décotes successives de 20 % conduisent à une minoration de 36 %, et non de 40 %. Encore faut-il que chacune repose sur un fondement distinct, sans double comptage d’une même contrainte.
Cette logique dépasse le seul immobilier détenu en direct. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 10 mars 2025 rendu en matière d’ISF mais transposable à l’IFI, a ainsi porté de 15 % à 30 % la décote applicable à des participations minoritaires dans une holding patrimoniale, en prenant en compte le caractère difficilement cessible des titres. Là encore, le taux s’apprécie au cas par cas, au regard de la situation de fait et de droit du bien ou des titres.
Ce qu’il faut retenir
Ces décisions convergent vers un même message : la valeur vénale ne se déclare pas au hasard, elle se justifie. La date de référence, la pertinence des comparables et la traçabilité des décotes appliquées constituent les trois piliers d’une évaluation défendable.
Face à un patrimoine immobilier complexe, qu’il s’agisse d’indivision, de démembrement, de détention via une société ou de biens atypiques, l’intervention d’un expert indépendant permet d’établir une valeur cohérente, motivée et opposable, tant pour sécuriser une déclaration IFI que pour prévenir, ou contester, un redressement.