Vous faites face à un refus de renouvellement de bail et souhaitez évaluer l’indemnité d’éviction destinée à compenser la perte de votre fonds de commerce. Le groupe CTGE, spécialisé en expertise immobilière, vous propose des services adaptés pour vous accompagner et vous aider à prendre les meilleures décisions.
Qu’est ce qu’une indemnité d’éviction ?
L’indemnité d’éviction est une compensation financière versée au preneur en cas de refus de renouvellement du bail sans motif légitime par le bailleur, conformément aux articles l’article L.145-14 et suivants du Code de Commerce. Cette indemnité est versée au preneur afin de réparer le préjudice causé par la perte de son droit au renouvellement. Elle comprend la perte du fonds de commerce et les éventuels frais annexes engendrés par son départ (frais de déménagement, frais de réinstallation, perte de clientèle...).
Notre méthodologie
Dans le calcul de l’indemnité d’éviction, il est nécessaire de prendre en compte les éléments de perte que le preneur aurait à subir, et aussi compte tenu du non-renouvellement de son bail, les gains dont il sera privé.
L’indemnité d’éviction ne peut être inférieur à la valeur du fonds de commerce.
Le calcul de l’indemnité se réalise à partir de deux éléments :
L’indemnité principale
La valeur du fonds de commerce et droit au bail. |
L’indemnité accessoire 
Coût de réemploi, frais de déménagement, frais de réinstallation... |
La valorisation du fonds de commerce s’appuie sur deux approches principales : l’analyse du chiffre d’affaires et celle de l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE).
Parallèlement, la détermination du droit au bail du preneur fait l’objet d’une étude approfondie. Nos experts réalisent une analyse détaillée du marché locatif afin de déterminer la valeur du droit au bail.
Nos experts étudient également l’ensemble des frais que le preneur pourrait être amené à supporter lors de son départ des lieux. Cette analyse permet d’évaluer la valeur des indemnités accessoires susceptibles de lui être versées.
Enfin, nos experts évaluent la transférabilité de l’activité dans un autre local, un critère déterminant dans le calcul de l’indemnité d’éviction. Cette analyse revêt une importance pour estimer les droits du preneur.
Notions :
| Fonds de commerce Le fonds de commerce est constitué d’un ensemble d’éléments mobiliers corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, nom commercial, enseigne, clientèle...) permettant l’exploitation d’une activité dans l’entreprise. |
Droit au bail Le droit au bail est un droit au preneur de disposer d’une garantie de renouvellement du bail. Sa valorisation reste encadrée sur une évaluation en fonction des loyers du marché et la somme consenti pour conserver les conditions du bail sur des modalités pérennes. |
Titre de société Les titres d’une société sont les éléments constitutifs des droits de propriétés possédés par les associés nés de leur engagement financier dans la société. Les titres sont régit par les statuts de la société et permettent d’établir la répartition des parts ou actions de la société entre associés, et leurs droits aux éventuels bénéfices ainsi que le droit de participer aux assemblées d’associés (actionnaires ou partenaires selon la forme). |