Le cabinet CTGE propose un accompagnement rigoureux et impartial pour la valorisation du droit au bail. Ce droit, souvent essentiel dans la valorisation d’un fonds de commerce ou lors de la cession d’un local commercial, nécessite une expertise spécifique pour en déterminer la juste valeur.
Qu’est ce que le droit au bail ?
Le droit au bail est un droit au preneur de disposer d’une garantie de renouvellement du bail.
Sa valorisation reste encadrée sur une évaluation en fonction des loyers du marché et la somme consenti pour conserver les conditions du bail sur des modalités pérennes.
Pourquoi valoriser un droit au bail ?
La valorisation d’un droit au bail peut s’effectuer pour divers situations :
- Vente/achat d’un fonds de commerce
- Contentieux ou litiges : Indemnité d’éviction, procédure judiciaire,...
- Transmission ou restructuration d’entreprise : (donation, apport en société, cession de parts...)
- Expropriation ou préemption
- Renégociation ou renouvellement du bail
Notre méthodologie
Deux méthodes sont employées pour la valorisation du droit au bail :
- La méthode par comparaison permettant d’analyser des transactions similaires de cessions de droits au bail pour des locaux comparables.
- La méthode par l’économie de loyer, celle-ci est basée sur l’écart entre le loyer de marché et le loyer actuel adossé à un taux variant en fonction de la situation du bien.
Quels sont les éléments en prendre en compte dans la valorisation d’un droit au bail ?
La valorisation d’un droit au bail repose sur l’analyse de plusieurs facteurs économiques, juridiques et commerciaux.
- Analyse du marché : dans le but de déterminer le loyer de marché
- Etat locatif et conditions juridiques du bail : loyer dû par le preneur, durée du bail, type de bail, clauses...)
- L’emplacement du local : situation géographique, visibilité, accessibilité...
- Caractéristiques du local : activité exercée, surface, état général, vitrine, conformité réglementaire...