Baisse de l’ILC : ce que le repli du printemps 2026 change pour les baux commerciaux
Le 24 juin 2026, l’INSEE a publié l’indice des loyers commerciaux du premier trimestre 2026 : 135,26, en repli de 0,45 % sur un an. C’est le troisième trimestre consécutif en variation annuelle négative. Après deux années de flambée, la mécanique de l’indexation s’est inversée, et les conséquences pour les baux commerciaux sont plus larges qu’il n’y paraît.
Un retournement d’indice, pas un accident de parcours
L’ILC est composé, depuis le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022, de 75 % d’indice des prix à la consommation et de 25 % d’indice du coût de la construction. La suppression de la composante « chiffre d’affaires du commerce de détail » avait précisément pour objet d’en réduire la volatilité. Le reflux de l’inflation de 2024 et 2025 s’y répercute donc de façon quasi mécanique.
Trimestre ILC Variation sur un an :
2023 T1 128,68 + 6,69 %
2024 T3 137,71 + 3,03 %
2025 T1 135,87 + 0,96 %
2025 T2 136,81 + 0,07 %
2025 T3 137,09 − 0,45 %
2025 T4 134,62 − 0,50 %
2026 T1 135,26 − 0,45 %
Une lecture s’impose : le T1 2026 progresse de 0,48 % par rapport au trimestre précédent, mais reste inférieur de 0,45 % au T1 2025. C’est bien la comparaison entre l’indice de référence de la clause et l’indice courant qui commande le calcul, non l’évolution d’un trimestre sur l’autre. Une indexation calée sur le quatrième trimestre produit aujourd’hui une variation de − 0,50 %.
L’indexation annuelle joue dans les deux sens, et cela ne se négocie pas
Beaucoup de baux comportent une clause d’échelle mobile stipulée au seul profit du bailleur, jouant uniquement à la hausse. Tant que l’indice montait, la question restait théorique. Elle ne l’est plus.
La Cour de cassation juge qu’une telle clause, en écartant toute réciprocité de variation, doit être réputée non écrite (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681). La sanction a été affinée depuis : seule la stipulation prohibée tombe, le reste de la clause d’indexation demeurant applicable dès lors qu’il en est dissociable (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038). Autrement dit, la clause survit, mais amputée du verrou : l’indexation redescend.
Deux précisions utiles en pratique. D’une part, l’action tendant à faire réputer non écrite une telle stipulation n’est pas enfermée dans un délai de prescription, depuis la loi Pinel. D’autre part, l’action en répétition de l’indu qui l’accompagne se prescrit, elle, par cinq ans. Un preneur qui découvre aujourd’hui que son bailleur a neutralisé les trimestres de baisse ne récupérera donc que les cinq dernières années de trop-payé, ce qui suffit généralement à justifier l’analyse.
La révision triennale redevient un levier pour le preneur
Le mécanisme de l’article L. 145-38 du Code de commerce est symétrique : le loyer peut être révisé à la hausse comme à la baisse, la variation étant plafonnée par celle de l’indice trimestriel de référence, sans pouvoir excéder la valeur locative.
Pendant la séquence inflationniste, ce texte a surtout servi les bailleurs. La configuration actuelle l’ouvre aux preneurs, dans deux hypothèses distinctes qu’il ne faut pas confondre. Lorsque l’indice a reculé entre les deux dates de référence, la révision produit une baisse mécanique, modeste mais réelle. Lorsque la valeur locative du local a elle-même décroché, du fait d’une évolution du quartier, d’une perte de commercialité, de travaux de voirie ou d’une mutation du flux piéton, la demande de révision peut viser une diminution nettement plus significative, dans la limite de cette valeur locative. C’est alors une question d’expertise, pas d’arithmétique indiciaire.
Il faut également surveiller le seuil du quart de l’article L. 145-39 : les baux fixés avant 2021 ont pu, par le seul jeu de l’échelle mobile, voir leur loyer varier de plus de 25 %, ce qui ouvre une révision à la valeur locative, hors plafonnement.
Au renouvellement, le plafond ne monte plus
C’est peut-être l’effet le plus structurant. Le plafonnement de l’article L. 145-34 limite la hausse du loyer renouvelé à la variation de l’ILC intervenue depuis la fixation initiale. Or cette variation s’est arrêtée : entre le quatrième trimestre 2024 (135,30) et le quatrième trimestre 2025 (134,62), elle est négative.
Pour les bailleurs dont les baux arrivent à échéance, la voie du plafonnement n’offre donc plus rien. L’enjeu se déplace vers le déplafonnement, qu’il s’agisse de la durée effective du bail supérieure à douze ans, d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ou des caractéristiques du local. Chacun de ces motifs suppose une démonstration argumentée, et le débat se porte alors entièrement sur la valeur locative de renouvellement. Les procédures devant le juge des loyers commerciaux s’en trouvent mécaniquement plus fréquentes et plus disputées.
Ce que cela change pour la valorisation des murs
Une période de repli indiciaire modifie aussi la façon dont se valorisent les actifs commerciaux. Trois points méritent attention.
L’indexation cesse d’être une source d’augmentation automatique des flux, ce qui affecte les hypothèses de progression des loyers dans toute approche par capitalisation ou par actualisation des flux. Les loyers de référence issus de baux anciens doivent être actualisés avec précaution, l’ILC pouvant désormais jouer à la baisse selon la période retenue. Enfin, l’écart entre le loyer contractuel et la valeur locative de marché devient l’information déterminante : un local sur-loué perd de la valeur dès lors que le renouvellement approche et que le plafonnement ne protège plus le bailleur.
Ce qu’il faut retenir
La baisse de l’ILC est faible en pourcentage, mais elle change la nature du rapport contractuel. Elle réactive la question de la validité des clauses d’indexation rédigées en période de hausse, elle rend la révision triennale utile au preneur, et elle transfère l’essentiel de l’enjeu, au renouvellement, du plafonnement vers la démonstration de la valeur locative.
Bailleur ou preneur, la première démarche est la même : relire la clause d’indexation, vérifier le trimestre de référence effectivement appliqué et recalculer. La seconde relève de l’expertise : confronter le loyer en cours à la valeur locative réelle du local, seule base d’une négociation ou d’une procédure solide.